6/16(土)月例勉強会を開催しました。

2018/06/26

6/16(土)月例勉強会を開催しました。

当社が創業当初から行っている月例勉強会。
今回のテーマは、「アメリカの物件事情~現地視察を終えて~」です。

 

現在、日本の不動産業者が利用している「REINS(レインズ)」
これはReal Estate Information Network Systemの頭文字から成っており、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムの名称です。
不動産を取り扱う業者はこのレインズに物件情報を掲載しており、不動産会社間でリアルタイムでの不動産情報の交換が逐次行われています。
日本では基本的に不動産業行うもののみ閲覧が可能となっています。

 

アメリカではこれに代わる業界最大手の「Zillow(ジロー)」というオンラインシステムが存在し、売り委託を受けるとまずはここへリスティングします。
当該システムは誰でも閲覧することが可能で、ジローの地図を開けば売りに出ている物件がすべて表示され、ブックマークをすると当該ページより詳細情報や複数の写真を閲覧することができます。
当該サイトでは、金額の変遷がすべて記載されるなど流動した履歴が残るようになっているため、購入希望者は売買のカレントをリアルタイムで知ることができます。

このようなことから、個人でも交渉する動きもあるようですが、実際はトラブルなどを回避するため仲介業者に委託することも多いようです。

 

実際物件売買にフォーカスしてみると、例えば不動産仲介においては、成功報酬はアメリカでも日本と同様の3%。
ただ日本と決定的に違うのは、お客様に物件を紹介する際は現地集合、現地解散。日本では、お客様を現地にご案内し、詳しいご説明をするといったことが主流になっていますが、アメリカではジローにより、購入希望者が事前に情報を入手していることも多く、ある程度知識を持った上で現地視察に訪れることが多くなっています。店舗を構えて営業している会社が減っており、ネット支店であったものが今や本店となりつつあることも影響しており、対応が日本と随分異なりますね。

 

不動産市場を紐解いてみると、アメリカの中古不動産市場は活発で堅調な伸びが垣間見えます。これは日本とアメリカの物件価値に対するマインドが違うことに由来します。
長期的に居住する考えの日本人に対して、アメリカでは短・中期的に住むことを目的としています。日本では所有して定着するといった考えが一般的ですが、それとは真逆で、アメリカでは売却時を見据え資産として建物を捉えているようです。

 

アメリカでは、日本と違い建物の価値が非常に高く評価されます。日本の不動産価値は皆さんもご存じのように新築時が一番高く、その後築年数に比例して減価償却されるのが一般的ですが、アメリカの場合は実際に物件が使用できる状態であるかが評価の基準になっており、年数を重ねるごとに資産として評価されることも少なくありません。そのため、必要な修繕を行うことによって物件価値も維持され、転売する時も有利に働くということに繋がります。

 

購入時の利点としてはどうでしょう。例えば建物の価値が8000万円、木造建築22年以上を越えている物件があった場合、減価償却を4年で落とせるメリットがあります。つまり8000万円÷4年=2000万円となり、その金額を4年間で費用計上できるというわけです。最高税率を50%(所得税40%+住民税10%)で考えた場合税金は1000万円となり、年間2000万円の費用計上ができる物件を購入した場合、1000万円×4年の税金還付を受けることが可能となるということです。これだけ見ても経年物件がいかに価値が高い、また評価されているかがわかりますね。

 

 

ここまでアメリカの不動産事情に関してお伝えしてきましたが、近年は海外不動産投資に非常に注目が集まっています。市場の成熟や日本での少子高齢化などもあり、海外への不動産投資に切り替える投資家が多くみられるようになったためです。

海外不動産投資へのメリットとしては、”高い利回り”や”節税効果”が挙げられます。収益に代表される、家賃収入による「インカムゲイン」、不動産価値の上昇による売買差益の「キャピタルゲイン」ですが、これらは経済成長が上向きである国の方が必然的に収益性が高くなります。もう一方の、節税効果としては、先述した減価償却の活用です。不動産所得において、管理費や補修費、住宅ローン金利はもちろん、建物の減価償却費も費用として不動産所得から差し引くことが可能となるため節税効果が期待できます。

但し当然メリットだけではなく、デメリットもあります。融資条件が悪い、また個人では情報取得が困難といったことが該当します。
日本では確実に融資が受けられる場合でも、海外では海外の金融機関を使うことになるため融資の制限があったり、自己資本率が設定されていたりと条件が厳しくなります。国内に比べて金利が異常に高いといったことから返済額に影響が出ることもあります。また、現地での情報入手が困難なことから好条件の物件やその情報を取得することが難しいといったこともしばしばです。その場合信頼のおける不動産会社を仲介するのも一つですね。

 

このようにメリットデメリットを考えながら、うまく資産運用、確かな不動産収益を手にしていただきたいと思います。そして私たちがその役割を担うことができたらうれしく思います。
数々の実績や知見から最もふさわしい物件をご提供できるよう、当社の強みであるチーム力でサポートさせていただきます。

 

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