こんにちは。三井建物　広報担当の田原です。

今日は全国的に朝から快晴、気温も高く心地よい週の始まりとなりましたね。ですが、明日から明後日にかけては全国的に雨の予報のようで・・・お出かけや出張の予定がある方は気をつけてくださいね。そして例年３月頃まではインフルエンザにも注意が必要ですから、皆さん体調に留意しながらお過ごしくださいませ。

 

さて、今日は弊社営業一課の後藤伸太朗が初めてブログを書きました！

テーマは先日の弊社勉強会「物件調査等におけるサイトの活用術」についてです。

そもそも当該術は不動産会社として必要な知識ではありますが、先日新入社員（後藤伸太朗）も入社したことで、不動産を取り扱う上でどんなことが必要か、またいかに迅速に、かつ的確にお客様に対応できるかなど今回の勉強会を通じて学んでもらい、また弊社社員に対しては再認識してもらうことが狙いでありました。個人個人での仕事の処理で賄えていたことも、今回の勉強会で改めて認識することや品質の一定といったことを鑑みると非常に価値ある勉強会になったと思います。

 

以下、「土地の価格について」「物件調査について」など、勉強会の内容を一部抜粋してご紹介いたします。不動産会社としての豆知識だけでなく、お客様も物件を購入する時の参考になると思いますので、是非今後にお役立てくださいませ。

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本題に入る前に・・・

不動産を扱う上で、土地・建物の調査は重要事項に該当し、それらは名古屋市内においてはインターネットを通じて大部分の調査を行うことができます。不動産会社のみならず、どなたでも閲覧することができるため一般のユーザーも容易に活用することが可能です。弊社としましては、こういった信頼性の高いサイトを活用することにより、お客様への対応の迅速化、サービスを行う上での品質の統一、また向上を図ることを目的としています。以下内容を要約して掲載いたしております。一部抜粋にはなりますが、お役立ていただけましたら幸いです。

 

（１）土地の価格について

「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」等があり、土地の実勢価格を算出する際にも利用されます。以下、一つずつご紹介いたします。

 

「公示価格」

公示価格とは、地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいいます。全国の都市計画区域内等に設定された標準地について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格となり、同年3月下旬に公表されています。これは更地の単位面積当たりの価格として示されます。公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされています。

 

「相続税路線価」

相続税路線価は、相続や遺贈、贈与により取得した財産に係わる相続税及び贈与税を算定するための基準となります。公示価格の約80%相当の価格で、9月に国税庁が公表しています。対象となる土地の評価額は、その土地が接する道路の路線価に土地の面積を掛けて算出することになります。

 

「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は、固定資産税（市税）、都市計画税（市税）、登録免許税（国税）、不動産取得税（県税）の課税の際に適用されます。公示価格の約70％相当の価格で、毎年4月に公表され、3年に一度評価替えが行われます。

 

（２）物件調査について

物件調査において法令上の制限等を調べる際は、名古屋市が提供している情報サイトが各種存在しています。弊社でも普段からよく活用していますが、概ね以下の情報サイト「名古屋市都市計画情報提供サービス」「名古屋市建築情報マップ」「名古屋市道路認定図」を確認すれば必要な情報を収集することができると思います。

 

「名古屋市都市計画情報提供サービス」

名古屋市都市計画情報提供サービスでは、都市計画情報でその地点の用途地域や建ぺい率、高度地区等の詳細の確認の他、都市計画基本図、都市計画写真地図、地震災害危険度評価図などを確認することができます。

 

「名古屋市建築情報マップ」

名古屋市建築情報マップでは、都市計画情報は除きますが、建築協定や臨海部防災区域、都市景観形成地区等の情報を確認することができます。

 

「名古屋市道路認定図」

名古屋市道路認定図では、名古屋市にある道路の路線名や幅員の情報を取得できます。さらには、建築基準法上の道路種別や新たに市道認定された道路等の情報も調べることができます。

<参考サイト>
全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

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一般的には、上記サイトまたは以下の参考文献のようなサイトを活用することで具体的な内容や必要な情報を得ることができますが、イレギュラーなことも当然ながら出てくることもありますし、ユーザーが閲覧しただけでは知り得ない解決しない事柄も存在します。例えば、ユーザーが物件を閲覧し気になる物件があった際、「その物件金額が相場なのか高いのか」といった疑問が起きることがあると思います。その判断材料となるのが、これまでの売買事例です。比較材料となるこれまでの売買事例に基づき評価するということが最も確実なものと言えますが、ただ事例がない場合も出てくる可能性があります。例えば、「相続により取得した土地の評価額はどれくらいなのか」といった場合、前例や似たような事例がない場合、相続税路線価に0.8を掛けて算出するというように、評価額の出し方はそれぞれパターンによりけりです。
ただし、分譲マンション用地に関しては、マンションの分譲価格から逆算して取引価格が決まる場合が多く、また都心の高度商業地は収益還元法によって評価され公示価格と大幅な違いもあります。また、「狭小間口」「不整形」「急傾斜地」といった特殊な条件の土地に関しては、公示価格よりも安くなる傾向があります。逆に特殊な例として、都心部ではないアパート用地にも収益還元法により評価されたという例もあります。

 

今回のテーマ「物件調査等におけるサイトの活用術」はいかがでしたでしょうか？

上記内容は非常に専門的な事項となっていますが、不動産会社としてお客様に物件をご提案する場合、またお客様からの様々な疑問にお答えするには当然ながら持ち合わせていないとならない知識となりますし、お客様により安心して、また気に入った物件を購入していただくためにも、弊社自体もこのように定期的に勉強会を開催し、品質の向上、新しい知識の吸収、情報の収集など常に取り組むようにしています。ただ単に、場所や金額面での条件がお客様のニーズに合致するといった単純なものではなく、当該物件を熟知し、またその希望する物件の周辺に今後どのような物件が建設されるのか、何が建設されるとより豊かな街になるのかなど市場の動向を素早く入手し、良質提案ができるよう基本を着実に学び、更なる品質向上に努めたいと思っています。

物件をお探しの方、または現在気になる物件があるといった方は、是非一度弊社までご連絡ください。収益物件が初めての方でも、他社で上手くいかなかった方でも丁寧に対応させていただきます。興味はあるけど知識がないといった方でも全く問題ありませんので、どうぞお気軽にご連絡くださいませ。お問い合わせお待ち申し上げております。

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（勉強会の様子）