不動産投資物件を成功に導くあるポイントとは?

2019/02/01

不動産投資物件を成功に導くあるポイントとは?

こんにちは、三井建物 広報担当の田原です。

年が明け2019年がスタートしたと思ったら、早いものでもう1ヶ月が経ちました。
年を追うごとに月日が経つのが早いと言われますが、一説によると、それは大人になると経験してきたことが多く、同じ経験では分かっている分事が早く進み、新しい出来事や多くの出来事が起こったときは初めての経験によって時間が長く感じるそうです。初めての場所へ向かうのに往路は時間がかかったように思える道も、帰りは行きよりも時間が早く感じたなんてことありますよね。それも同様の考え方と言えます。経験値は人生において非常に重要な事柄になりますが、もし前述が正論であるならば同じ経験ばかりの生活では充実していない証拠です。毎日が刺激的であると思える日々を過ごしていきたいものですね。

ところで、本日は投資用不動産のトレンド分析について一筆執ってみました。
弊社でも不動産事業を始めて以来活用している国内最大の不動産投資情報サイト楽待(※楽待サイト「三井建物の掲載物件」へリンクしています。)
収益物件をお探しの方なら一度は活用したことがあるはずです。楽待では、1棟マンション、1棟アパート、1棟商業ビル、戸建賃貸物件など誰もが安心して不動産投資が行えるサービスを提供しており、弊社の取り扱い物件も複数掲載しています。
当情報サイトでは、四半期に一度、楽待の掲載物件情報をもとに投資用不動産の市場動向レポートを発表しており、今回は2013年7-9月期~2018年7-9期の市場動向レポートのデータを活用し、現在の投資用不動産のトレンドを分析してみました。

 

「1棟アパート」の物件価格は、2017年以降全国的にはほぼ横ばい

2013年からの推移を見てみると、一棟アパート・一棟マンションの物件価格は東京においては2017年以降上昇傾向から脱したものの、全国の同時期で鑑みるとほぼ横ばいの傾向、区分マンションにおいては依然として上昇傾向にあるようです。表面利回りでは、すべての物件種別で下落傾向が落ち着き、低い水準での横ばいが続いています。

一棟アパートの物件価格は2017年10-12月期まで上昇を続け、2017年後半には過去最高の11,933万円を記録しましたが、2018年1-3月期から微動ながら下落傾向にあり、2018年7-9月期では前年同期比では3%の下降、金額では290万減となりました。築年数別で比較すると、新築~築10年以内、10~20年以内の物件価格の変動が激しくなっており、築30年以降の物件では大きな変化が見られません。
表面利回りとしては、2017年7-9月期まで下落を続けていましたが、そこからはいずれもほぼ横ばいが続いています。また、全国と比較すると表面利回りの下落率は高く、都内の一棟アパートへの買い意欲の高さがうかがえます。また築年数別に見ると、2013年7-9月期からすべての築年数で表面利回りの低下が見られます。

 

築30年以上の物件でも根強い人気が

一棟マンションに関してはどうでしょう。
東京の物件価格は2017年の後半から2018年4-6月期まで上昇を続け、過去最高の29,918万円を記録し、2018年7-9月期には若干下落したものの高水準にとどまっています。築年数別で見ると、一棟アパートの傾向とは異なり築30年以上の物件でも物件価格は上昇していますので需要が高いことが伺えます。また、表面利回りは、ふり幅が大きく新築~築10年ものを除いては、上昇または緩やかな上昇傾向にあると言えます。

 

東京の「区分マンション」の物件価格は上昇傾向、他は横ばい

物件価格は一棟アパートや一棟マンションとは異なり、上昇傾向は依然として続いているようです。全国では上昇に一服感はあるものの東京都では上昇しており、東京都の区分マンションは未だ需要が高いことが伺えます。築年数別で見ても、すべての築年数で物件価格は上昇基調にありますので需要の高さは一目瞭然です。表面利回りを見ると、緩やかな下降または横ばいが続いています。

区分マンションの物件価格が上昇している背景の一つとして、金融機関による融資引き締めの影響が考えられると言えます。一棟物件は買い手を選びますが、区分マンションならば比較的融資がつきやすくなります。そのため、区分マンションの購入を検討する投資家が増えており、需要の高まりから物件価格が上昇していると推測されます。とはいえ、実際の金融機関の動向を見てみると、新規顧客には貸し渋りがあるにせよ、既に取引のある顧客に関してはこれまで通り融資をしているケースが散見されるようですので一概には言えませんが。

 

今回は投資用不動産の動向を物件種別ごとに分析してみましたが、いかがでしたでしょうか?
これまでの見解として、2020年の東京五輪までは不動産は値上がりするといった見方が濃厚でしたが、不安定な世界経済の動きや株価の乱高下などを鑑みて、巷ではより早い時期に価格が暴落するといった見方もあります。少なからず経済情勢が不動産市場に影響することは間違いありませんが、マスメディアが騒ぐほどの暴落は考えにくいとも言われています。
一つ引き合いとして掲げるとすれば、記憶に新しい2008年のリーマンショック。この年日経平均株価は、わずか4か月の間に半減するという現実に直面しました。まさに大暴落です。しかし不動産の投資用物件の価格は、リーマンショックの前後で僅か1~2割程度の下げ幅、表面利回りで言えば、約1%程度の変動に収まりました。きちんと収支が合っている物件を持つ投資家によれば、リーマンショック後に大損をしたといった例は殆ど見ないそう。むしろ、確実に資産を増やしていっている投資家も少なくないようです。

では、実際に収益物件を購入する際の留意点とは一体どういったことだと思われますか?
当然ながら自身の確かな判断とキャッシュフローといったところは必要となりますが、それに付随して仲介を行う不動産会社との信頼だと考えます。自身の判断に相違なく、資金繰りの体制がきちんとしていても、求める不動産と紹介物件にズレがあるようでは本末転倒です。どんな不動産を扱いたいか、どれくらいの利回りを求めているのか、どのように運用すべきなのかなど的確なアドバイスがもらえる不動産会社でなければ当然不安になりますし、その後の運用や収益に影響することは必至です。
紹介物件が適正価格であることは大前提、更に顧客のニーズにどのように応えてくれるのか、またそれ以上の感動を与えてくれるのか、といった部分が鍵になってくると思います。
弊社ではリピート率が高いといったことが一つの武器でもあり、自負するところでもあります。的確なアドバイスは勿論、お客様と信頼関係を築きながらお客様に寄り添い、ニーズにお応えしていきます。「他社で納得いかなかった」「希望する物件が紹介してもらえなかった」などありましたら是非一度弊社までご連絡ください。スタッフ一同、お客様一人ひとり丁寧に対応させていただきます。不動産価値を高め、資産形成を確かなものにしていきましょう。

 

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